Cap rate vs 대출 금리

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금리 인상에 2분기 서울 오피스 거래↓…캡레이트-대출금리 역전도 - 연합인포맥스

Cap Rate가 무슨 뜻인지 생소한 분들이 많을거라 생각한다. Capital Rate의 줄임말인데 한국말로는 자본화율 이라고 표현한다. 말은 어려운데 개념은 매우 쉽다. 연간임대료(NOI)를 건물의 가격으로 나눈 값이다.

즉, Cap Rate 도 이자율의 일종으로 임대수익률이라고 생각하면 가장 편하다.

위 기사에서 말한 것처럼 Cap Rate가 낮다는 말은 건물이나 오피스 등 '수익형 부동산의 가격이 높다'라는 의미다. (임대수익률과 건물의 가격이 반비례 관계에 있는 것처럼 채권의 시장금리가 낮으면 채권의 가격이 높은 것과 같은 개념이다.) 이런 상황에서는 오피스를 사도 오피스가 너무 비싸서 임대수익이 잘 나오지 않는다.

반면에 대출 금리는 높아지고 있다. 보통 건물이나 오피스는 대출을 받고 내 돈을 보태서 사게 되는데 대출금리가 높아지면 자연스럽게 오피스 매수자의 순임대수익률 [ (임대료-이자비용)/ 건물 가격 ]은 떨어진다.

 

건물주 입장에서 이자율이 상승과 동시에 임대료가 오르지 않는 지금은 그야말로 보릿고개가 아닐 수 없다. 일반 금융 소비자 입장과 다르게 기관투자자 입장에서 시장을 바라보면 무려 2년간 이자율이 급격하게 상승하고 있다고 볼 수 있다. 한국에서는 기준금리 인상이 작년부터 본격화되어 채권시장에 지속적으로 반영되었기 때문이다. 한국은행의 선제적 금리 인상에도 불구하고 금리 상승은 현재 진행형으로 다음 7월 28일 FOMC는 75~100bp 사이에 빅스텝 내지는 자이언트스텝 가능성이 높다.

 

이자 비용은 폭발적으로 올라가는데 건물 가격은 아직 안 떨어지고 있으니 수익형 부동산산 거래량이 자연스럽게 줄어든다. Cap rate(이자율)와 NOI(임대료)가 균형을 찾아가려면 임대료가 오르던지 오피스 가격이 내려가야하는 것이 자연스러운 경제 현상이라고 판단한다. 유동성 축소, 인플레로 인한 실질 임금의 감소, 인플레로 인한 수요의 감소 등 경기 침체 분위기가 완연한 시장 상황에서 오피스 등 수익형부동산 시장 가격의 조정이 불가피해 보인다.